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2020-01-10 09:41:49 423次阅读

澳门银河娱乐场电脑板 - 全球楼市资本大转移:曾经华人最爱的国家遭“抛弃”?

澳门银河娱乐场电脑板,◎海外掘金 | 掘金大师

观察近期各国楼市,大概能深刻理解老祖宗常说的几个词:物极必反、否极泰来和细水长流。三个词,大致概括了全球地产投资正出现的资金流向“大挪移”。

经历了地产黄金10年的澳大利亚,目前正面临增速放缓,投资人转移至其它国家的情况;之前热得发烫的加拿大,7月房价却创金融危机以来的最大跌幅。

与此同时,英国、美国正承接着越来越多的外溢需求,吸引大批的机构和个人投资者。

英美正成为最受欢迎的目的地,而曾经的“最爱”澳大利亚和加拿大,短期内将不再热门,与几个月前形成天壤之别。

一场国际资本的大转移正在发生。

澳大利亚、加拿大两个相似的国家,在楼市上也同样遇到困难,正从前段时间的楼市投资“最爱”,过渡到“被抛弃”的境地。

在刚过去的7月,加拿大楼市出现量价齐跌。加拿大房产协会(crea)公布的全国房价数据出现环比1.5%的下跌,至60.71万加元(320.55万元),创08年金融危机来最大跌幅。

而在销量上,7月环比下跌2.1%,为连续第4个月下滑,加国近2/3的地区出现房屋销量环比下滑,同比销量跌幅更是达到惊人的12%。

令人意外的是,拖累全加房价的居然是多伦多。过去9年,多市房价涨幅超过200%,直到今年4月,多伦多仍是全加乃至全球最火热的楼市,备受中国买家青睐。

7月多伦多房价环比下跌4.7%,连续三个月下滑,二手房销量环比下跌5.4%。

澳大利亚的情况没那么糟。直至7月,悉尼、墨尔本、堪培拉依然保持不错的涨幅。但越来越多迹象显示,澳洲楼市正在见顶。

本周,《澳洲金融评论报》报导,前美联储高官奈莉·梁(nellie liang)警告,国际资本流动逆转或“触发”澳洲房产价格暴跌,“房价下跌20%并非疯狂想法”。

居外网的数据显示,2017上半年与去年同期相比,全球房产查询总量增长了8.7%,但对澳洲的查询量却缩减了9.7%;今年上半年与去年下半年相比,澳洲房产的搜索量更是缩减了1/3。

万达集团上月宣布,将对悉尼和黄金海岸的两大工程项目进行重组,或引发大量中资企业撤出澳洲。

说到此,不胜唏嘘。澳大利亚和加拿大在四个最主要英语国家中,像一对双胞胎。

高质量的教育、友好的移民政策,吸引了一批又一批的华人移民,从30多年前的香港、台湾人,到后来的大陆人。目前两国的华人占比,也是四国中最高,一直是华人的移民“最爱”。

两国同样也“保皇”,认同英女王是国家元首;两国经济支柱同样是能源矿产行业;两国甚至拥有同样多的世界最宜居城市……

《经济学人》2017世界最宜居城市

但如今,澳、加正从“最爱”被逐渐“抛弃”。从神坛跌至“谷底”,正经历着“物极必反”。

加、澳出现楼市转折,与近期一系列变化有关。

过去一年,两国相继对外国买家实施不同类型的限购、限贷政策。澳大利亚的昆士兰州、维多利亚州和新南威尔士州针对外国买家分别开征3%至10%不等的印花税;新州政府还将土地税从0.75%提高到2%。

更致命的是,澳洲四大国有银行取消对外国人的住房贷款,挡住了大批中产家庭在澳洲投资的欲望。

加拿大楼市最热的温哥华、多伦多,也分别于去年8月和今年4月实施了针对海外买家的15%交易税,打击纯投机行为。

这些针对外国买家的限制政策,一定程度上打击了海外投资者的积极性。

本地居民的房屋负担能力下降,也使得房价上涨缺乏可持续动力。澳大利亚和加拿大的家庭贷款问题尤为严重,债务占两国家庭可支配收入的150%和138%,高于其它西方国家。

与此同时,随着澳洲公寓供应量的增加、多伦多4月楼市新政后,进入市场的房源变多,买家的预期逐渐改变,越来越多的人选择观望,或转移至其它国家。

另一客观原因,中国目前的外汇管制政策,对企业海外投资作出严控,海外房地产列入准“黑名单”;对个人,换汇过程变得更加严格、虽然年总额不变,但每次汇款金额受到限制。

本国“限外”,房价高企,未来走势不明朗,是导致外国投资者面对加拿大和澳大利亚时,变犹豫的原因。

有资本流出,就有资本流入。英国成为了这次国际资本流动的幸运儿。

近两年经历了“苏格兰独立公投”、“退欧公投”、议会选举等幺蛾子,英国终于捞得一个好处:国际资本涌入抄底。

此所谓“否极泰来”也。

早在今年2月,先知先觉的《金融时报》就在报道中提出“中国买房团撤离澳洲转战英国”。

据报道,从5月11日至今,伦敦90天就收到317亿人民币的巨额投资。而今年上半年,中国对英国楼市的投资金额至少已超过50亿英镑。

其中,伦敦金融城的三大地标“小黄瓜”、“奶酪刨子”和“对讲机”全被中资收入囊中。

看似中资的海外地产投资受限,但赴英国投资照样火热,资本用脚投票的特征再次显现。

除了英国衰到极点后,房价横盘且英镑低位,吸引来外国投资者抄底。但英国本身对外国买家较友好的态度,也与澳、加两国形成对比。

不光没有对外国人的限购限贷政策,英国买房还可以在签约时先支付10%的首付,交房时补齐剩余首付款,外国人也可申请银行贷款,没有限购。

与澳、加比起来,英国条件宽松很多。

除了英国,还有美国受益。

从2016年4月到2017年4月之间,外国买房者在美国购房花费,占到了全美购房总额的10%,同比去年上升2%。外国买家购房的金额达到1530亿美元,比去年暴增49%。

中国买家也连续5年蝉联对美投资第一位,投资总额达到317亿美元,比上年增加10%。

另外,美国房屋库存不足触及30年来新低、住房建筑成本上升、美元近期疲软,都会成为房价继续上涨及吸引外国投资人的诱因。

当然,美国一直是外国投资者最喜爱的投资地,这也是文首所说的“细水长流”。

除了英美,房产中介公司beller group驻上海负责人科克纳说:“就在12个月前,澳洲仍是中国房产展销上最炙手可热的(市场)。但现在,马来西亚和英国越来越受中国买家欢迎。

居外网澳新地区负责人jane lu也表示,泰国等国家的房产不那么贵,会更受中国买家欢迎。

全球楼市资本大挪移,正成为未来趋势。前往澳、加的投资人会减少,流向英美和东南亚地区。东南亚有越南、柬埔寨、印尼等高成长国家,也有泰国、马来西亚等中高等收入国家。承接着中国产业转移、中印崛起、“一带一路”等,未来该地区的投资和增长潜力不容小觑。

再看看加拿大、澳大利亚后期的预测。

加拿大经济学家,better dwelling创始人punwasi用线性回归模型作出预测,认为未来3年加拿大房价将下跌28%。

不过比起punwasi的悲观,加拿大房产协会首席经济学家klump称,楼市情绪逐渐稳定之际,销量可能开始触底回升。

加拿大丰业银行经济学家derek holt也表示,在5月和6月更大的跌幅之后,下跌的速度可能已经在减缓。

关于澳洲未来一年房价,domain集团清了5位经济学家,虽然有人认为房价会相对平稳,有人认为中位价会下跌,但所有人一致认同,房价高速上涨的时代结束,增幅将放缓。

如果偏爱澳大利亚和加拿大,投资者可以将买房和移民结合,先移民后置业。这样可以解决全家人身份配置问题,同时绕过两国对外国买家的限制,也绕过国内外汇额度管制条款,实现一举多得。

当然还得说句公道话。资本的流动也会有周期,当资产价格上涨到一定高度时,会遇到暂时的盘整,盘整过后,照样可能出现新一轮投资机会和资本流动。

此次全球资产流动的作用有多大,还有待观察。

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